24小时在线客服:180-8883-2352

0757-23630885

  • 1
  • 2
  • 3
  • 什么是酒店规模定位
  • 2019-04-07
  酒店规模的定位是酒店投资人最早遇到也是容易感到困惑的问题。在酒店建设项目的成败中,规模的设定看似简单,却与一系列与酒店命运相关的评估和计算有关,牵一发而动全身。
  酒店规模策划与定位的正确与否,在很大程度上制约着酒店的整体合理性,更直接关系着酒店未来的生存与发展。
酒店规模策划的内容 
  主要包括: 
  ⑴ 酒店投资规模。包括:酒店形象、规格、档次与“星级”的设定;酒店投资总额(包括资金成本和工期成本)的确定;酒店客源市场群体消费标准的评估。 
  ⑵ 酒店建设规模。包括:酒店用地总面积的确定;酒店总建筑面积的设定;酒店建筑体形、体量、体位的设想。 
  这里有一个“量体裁衣”的法则:投资规模由市场评估而来,建设规模由投资规模而定。 
  酒店规模定位 
  分为整体规模和功能规模两个内容: 
  ⑴ 整体规模定位是对酒店建设总规模和总建筑面积的确定。一般说来,酒店在投资建设之初,首先会考虑到四个问题:酒店性质;项目地点;投资数额;规模大小。而最后一个问题的结论是在前3个问题已经完全确定的前提下才能产生的。 
  酒店整体规模的定位一定要以市场为目标,以投资为基础,认真评估,客观判断,切实“量体裁衣”,不能盲目超标,一厢情愿。杜绝“病根”,那就是最初规模定位的错误。这种原疾一旦在酒店的肌体中产生,便会一生肆虐,阻碍酒店的良性运转,这时后期做再大的经营服务努力都无法根本挽救的。 
  ⑵ 功能规模定位是对整体规模的细化。必须要明确各个不同功能的规模、面积以及相关之间的比例和经营关系。酒店所有经营功能、服务功能和后勤、设备、交通等功能占用的空间和场地都面临最准确的也是最终的确定。 
  例如:酒店内客房占用面积的比例是依据酒店的等级、性质而调整的 ,一般客房面积占用率在酒店总建筑面积中占多数。但是,高档的酒店往往公共经营区面积比较大,客房面积占有率会相对减少。而经济型酒店则正好相反。 
  以上海酒店2005年的统计为例: 
  经济型酒店客房面积占总面积比例为80% 
  中等级酒店客房面积占总面积比例为77%; 
  高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。 
  这样的客房比例关系对酒店投资人来说几乎没有风险,不仅有利可图,而且回报率高。 
  由此可见,客房是酒店投资回报的基石,即使是大型会议、娱乐、度假酒店也不例外。遗憾的是,我们曾经多次遇到过一些投资酒店的业主一心只希望酒店豪华、气派、希望达到四、五星级的标准,于是就会出现“大马拉小车”的现象。如:一个总建筑面积35000㎡的酒店竟然只有不足200间客房,按高等级客房每间平均占用面积50㎡(不含客房区公摊面积)来计算,客房区面积率还不到30%。这是非常错误的,会给酒店带来致命的伤害。其实,无论在什么城市和地区,也无论酒店的资产以后如何评估或者交换,只要客房区域的建筑面积占有率低于30%,从第一天起,酒店的业主就已经踏上了必然亏损的“不归路”,悲剧的结局难以避免。 
  ⑶ 在经济比较发达的大中城市中,三、四星级酒店的“功能规模”也值得探讨。在这里有个简单的公式,即:客房区:公共区:设备后勤交通区=2:1:1。尽管不是绝对的,但很有参考价值,而且具有“检测功能”,可以用这个公式来检测规模定位的合理性与优化程度。 
  当然,城市经济条件、市场分析、地理因素、投资方式等也都是不可缺少的制约条件,需要在策划之初一并考虑。
建议投资酒店的业主,建设一些投资和运营成本都低,规模不大,而回报率却最高的“经济型都市酒店”。客房数量在80—120间范围,要占有超过总建筑面积80%的面积比例:酒店内只设一个前厅,一个自助餐厅,一组必备的设备和办公用房。酒店自营范围的总建筑面积有5000㎡就足也。当然,这种酒店的位置必须在都市内比较繁华的地带,周围有较多的社会餐饮、娱乐、休闲和服务场所;设计上尤其要有独到之处;机电设备配套也都要遵循最经济、最实用的原则;还要力求建设周期短、筹开方便、使用人员少、运行费用低、社会化服务配套率高这几大原则,确保“谁投资谁受益”。
  店规模的定位既有原则性,又有灵活性;既是绝对的,又是相对的。对酒店规模问题的思考、判断和评估是酒店策划者最早和最重要的工作之一。
新闻动态news

关于我们

产品系列

联系我们

工厂地址:佛山市顺德区龙江镇新华西村凤新路15号
商场地址:顺德乐从顺联世纪家私城三座2层11-15号
服务热线:0757-23630885         咨询热线:180 8883 2352
邮箱:2851067595@qq.com